소규모 재건축 사업에 대한 고찰 및 실무적 제언
1. 소규모재건축 사업의 정의
소규모재건축 사업은 대규모 정비사업과 달리, 일정 요건을 충족하는 노후 소형 공동주택 단지를 대상으로 간소화된 절차를 통해 주택을 재건축할 수 있도록 허용한 제도이다. 이는 2018년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제정 이후 본격적으로 시행되기 시작했으며, 도시 내 노후화된 저층 주거지의 효율적 정비를 위한 새로운 대안으로 자리 잡았다.
전통적인 재건축이 용적률, 조합 설립, 정비구역 지정 등 복잡하고 장기적인 과정을 거쳐야 하는 반면, 소규모재건축은 사업추진 주체가 조합이 아닌 ‘소유자 전체의 합의’만으로 가능하다는 점에서, 민간 참여 유도와 행정 간소화 측면에서 매우 효과적인 제도로 평가된다.
2. 근거 법령 및 제도적 기반
소규모재건축은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제14조, 제20조를 핵심 기반으로 하고 있으며, 국토교통부의 지침 및 각 지자체의 조례를 통해 구체적인 실행 기준이 마련된다. 특히, 이 법은 “정비계획 수립의 생략 가능성”, “도시계획위원회 심의 면제”, “통합 심의 절차” 등을 허용하여 정비사업에 대한 제도적 진입장벽을 대폭 낮췄다.
다만, 이 제도는 「도시 및 주거환경정비법」 상의 일반 재건축과는 명확히 구분되며, 관련 세부 사항에서는 지자체장의 재량권이 강하게 작용하므로 지역별로 실질적 운영 방식에 차이가 존재한다는 점은 반드시 고려해야 한다.
3. 사업대상지 및 선정 기준
소규모재건축은 아래와 같은 주요 기준에 따라 사업 대상지를 선정한다.
면적 기준
대지면적 1만㎡ 미만의 구역이어야 하며, 단일 필지 혹은 복수 필지로 구성 가능하다.
주택의 수는 200세대 미만으로 제한되며, 이는 사업의 ‘소규모성’을 유지하기 위한 핵심적 기준이다.
노후도 기준
사용승인 후 30년 이상 경과한 건축물로서 구조적 안전성, 에너지 효율, 생활편의 측면에서 재건축이 필요하다고 판단되는 주택이어야 한다.
정밀안전진단이 필수는 아니나, 지자체에 따라 요구되는 경우가 있어 사전협의가 필요하다.
입지 기준
주거지역 또는 상업지역에 위치한 구역이어야 하며, 재정비촉진지구 및 기존 정비구역은 원칙적으로 제외된다.
도시기반시설과의 연계성, 교통 접근성, 환경적 쾌적성 등을 종합적으로 고려한 부지이어야 한다.
주민 동의율
전체 소유자 중 80% 이상의 동의를 받아야 하며, 100%에 가까운 협의가 이루어질 경우 사업속도가 비약적으로 증가할 수 있다.
4. 제도의 장점 및 기대효과
소규모재건축은 단순히 노후 주택을 철거하고 신축하는 사업을 넘어, 도시 내부의 주거 기능을 회복시키고, 공동체 기반을 유지하며, 공공성과 경제성을 동시에 추구하는 혁신적 접근 방식으로 평가받는다. 다음은 주요 장점이다.
(1) 행정절차 간소화
정비계획 없이 사업시행계획 수립만으로도 가능하다는 점에서, 행정처리 시간과 비용을 대폭 절감할 수 있다.
(2) 주민 자율성 제고
조합설립 대신 소유자의 직접 참여를 통해 사업이 추진되므로, 주민 간의 자율적 협의가 가능하며, 외부 시행사 개입 없이 사업을 주도할 수 있다.
(3) 도시 공간의 효율화
노후 주거지를 수직·수평적으로 정비함으로써 도심 내 유휴공간을 재활용하고, 기반시설을 확충하여 도시 경쟁력을 제고한다.
(4) 공공 기여 가능성
일부 사업에서는 기부채납 또는 공공시설 설치 등 공공 기여를 통해 주민 편의 증진과 지역 활성화에 기여할 수 있다.
5. 문제점 및 제도적 한계
소규모 재건축 제도는 분명 여러 장점을 갖고 있으나, 현실적인 추진 과정에서는 다양한 한계와 문제점이 노출되고 있다.
(1) 이해관계자 간 갈등
전체 소유자의 동의를 얻는 것이 전제이기 때문에, 1~2명의 반대만으로도 사업이 장기간 표류하거나 무산될 가능성이 높다.
(2) 사업성 한계
규모의 경제 실현이 어려운 구조로 인해, 시공사 입장에서 수익성이 낮고 적극적인 참여를 유도하기 어렵다.
특히 수도권 외곽 지역의 경우 분양가 상한제 등으로 인해 수익성이 더욱 저하된다.
(3) 자금조달의 어려움
조합 방식이 아닌 경우, 금융기관으로부터의 대출 조건이 제한되며, 개인 자산에 의존한 사업 추진이 이루어질 수밖에 없다.
이는 사업 추진의 속도와 지속가능성에 중대한 영향을 미친다.
(4) 제도 운영의 일관성 부족
지자체마다 조례, 지침 해석, 행정처리 기준이 상이하여, 동일 제도임에도 지역별 편차가 극심하다.
또한 공공기여나 인센티브 제공 기준이 불분명해 불확실성이 존재한다.
6. 제언 및 의견
얼죽신(얼어 죽어도 신축)이라는 용어가 유행하듯이 현재 MZ세대에게는 신축 아파트에 대한 수요가 꾸준히 상승하는 중이다.
하지만 인구의 감소, 건설단가의 상승 등으로 수익성이 없어 전면 재개발 재건축이 어려운 상황에서 신축 아파트의 공급이 원활하게 되기에는 한계가 있다. 이에 소규모 재건축 사업을 통한 주택의 공급은 무척이나 필요한 상황이다.
즉 소규모재건축은 분명 도시재생의 한 축으로 기능할 수 있는 제도이지만, 전세사기와 같은 사건으로 소규모 빌라에 대한 불신이 많아진 요즘 다음과 같은 개선 방향이 필요하다.
제도 표준화: 지자체별 운영 차이를 줄이고, 중앙정부 차원의 매뉴얼을 통해 절차·기준의 표준화를 달성해야 한다.
공공 금융지원 확대: 소유자 주도형 사업의 특성을 고려하여, LH, 주택도시보증공사(HUG) 등을 통한 금융 보조 및 신용보증 확대가 필요하다.
갈등 조정 매커니즘 구축: 반대 소유자와의 갈등을 완화할 수 있는 중재기구 또는 공익 변호인 제도를 활성화할 필요가 있다.
장기적 도시계획과 연계: 소규모 재건축을 단순 주택개량이 아닌 도시 공간의 재배치를 위한 전략적 도구로 활용해야 한다.
얼죽신(얼어 죽어도 신축)이라는 용어가 유행하듯이 현재 MZ세대에게는 신축 아파트에 대한 수요가 꾸준히 상승하는 중이다.
하지만 인구의 감소, 건설단가의 상승 등으로 수익성이 없어 전면 재개발 재건축이 어려운 상황에서 신축 아파트의 공급이 원활하게 되기에는 한계가 있다. 이에 소규모 재건축 사업을 통한 주택의 공급은 무척이나 필요한 상황이다.