소규모 도시정비 모델 가로주택정비사업
1. 사업 개념
가로주택정비사업은 일정 규모 이하의 낙후된 저층 주택지 내에서 추진되는 도시정비방식으로, 도로와 인접한 주택 밀집지역을 자율적으로 정비하는 사업 유형입니다.
일반 재개발과 달리 전면 철거 및 대단위 개발보다는 기존 도시구조를 존중하면서, 주민이 중심이 되어 생활권을 유지한 채 환경을 개선하는 데 중점을 둡니다.
이는 단순한 주택 공급 목적을 넘어, 도시 내 노후 주거지의 기능 회복과 공동체 지속성을 확보하는 것을 정책적 핵심으로 삼고 있습니다. 특히 저소득층 밀집 지역에서의 이탈 방지와 정비사업으로 인한 주거 불안을 최소화하는 데 효과적인 수단으로 평가됩니다.
2. 추진 배경
2000년대 이후 국내 도시 재개발 사업은 대규모 사업 위주로 설계되어 왔습니다. 그러나 현실적으로는 ▲사업성 부족 ▲과도한 보상 요구 ▲시간 소요 ▲공공 갈등 등 다양한 원인으로 인해, 소규모 노후 주거지는 오랜 기간 방치되는 경우가 많았습니다.
이에 국토교통부는 “소규모 정비사업”이라는 새로운 정비 틀을 마련하였고, 2012년부터 도입된 후 2018년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제정으로 법제화된 가로주택정비사업은 그중 대표적 모델입니다.
이 사업은 특히 아래와 같은 문제 해결에 기여하기 위해 설계되었습니다:
- 재개발이 어려운 지역의 실질적 개선 유도
- 지속가능한 생활권 내 주거 품질 향상
- 행정 절차 간소화 및 주민 참여 확대
결국 가로주택정비사업은 도시 내 사각지대였던 소규모 노후 주거지를 ‘공공성과 자율성의 균형’ 속에서 재정비할 수 있는 실천적 수단으로 자리잡았습니다.
3. 제도적 기반
- 가로주택정비사업은 다음과 같은 법령과 조례에 기반하여 시행됩니다.
- 2018년 제정된 해당 법은 노후 주거지 내 주민 주도의 자율 정비를 위한 근거법으로, 사업 대상 요건과 절차, 지원 내용을 상세히 규정하고 있습니다.
- 특히 정비계획 수립, 주민동의 요건, 인센티브 제공 방식 등에 있어 기존 도시정비법보다 유연한 적용이 가능하도록 설계되었습니다.
- 해당 법은 주로 대규모 재개발 사업에 적용되지만, 가로주택정비사업의 경우 도시계획적 일관성을 확보하기 위해 일부 적용됩니다.
- 지구단위계획 수립과 연계 시 해당 법령의 절차를 준용합니다.
- 각 지방자치단체는 지역 실정에 맞춘 가이드라인을 조례 및 지침 형식으로 별도 운영하고 있습니다.
- 특히 인허가 간소화, 기부채납 조건, 기반시설 확충 방안 등은 지자체별 조정 폭이 크기 때문에 지역별 세부 기준 확인이 중요합니다.
- 면적 요건: 사업 대상지는 총면적 10,000㎡ 미만이어야 하며, 이는 빠른 추진과 주민 간 이해관계 조정을 용이하게 합니다.
- 도로 접면 요건: 대상지는 두 면 이상이 폭 6m 이상의 도로에 접해 있어야 하며, 이로써 구조적 연계성과 안전한 진입로 확보가 가능합니다.
- 노후도 요건: 전체 건축물의 일정 비율 이상이 30년 이상 된 주택이거나 구조적 결함, 주거기능 저하 등 물리적 열악함을 지녀야 합니다.
- 주민 동의 요건: 소유자 수 및 면적 기준으로 각 2/3 이상의 동의가 필요합니다. 이는 공공 강제 개입이 아닌, 자발적 동의와 협의를 바탕으로 한 자율 정비의 원칙을 반영한 것입니다.
- 가로주택정비사업의 대상지로 선정되기 위해서는 아래 요건을 충족해야 합니다.
- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
4. 대상지 선정 조건
가로주택정비사업은 사업 가능성이 명확한 소규모 노후 주거지를 대상으로 합니다. 주된 선정 기준은 다음과 같습니다.
- 면적 제한: 전체 사업 대상지는 10,000㎡(약 3천 평) 이하로 제한되며, 이로 인해 행정적 절차의 간소화와 빠른 의사결정이 가능합니다.
- 입지 특성: 폭 6m 이상의 도로에 두 면 이상 접한 토지 구획으로, 도시조직 내 연결성이 확보된 입지가 요구됩니다.
- 건축물 노후도: 전체 건축물 중 일정 비율 이상이 건축 연한 경과로 인한 성능 저하 상태에 있어야 하며, 기능적 수명을 상실한 주택지 중심으로 지정됩니다.
- 주민 동의 비율: 전체 소유자 중 최소 2/3 이상의 동의가 있어야 하며, 토지면적 기준으로도 유사 비율 이상을 확보해야 합니다.
5. 추진 절차 요약
- 사전 조사 및 의사결정 유도
주민 간 협의회를 구성하고, 사업의 필요성과 방향성을 논의합니다. 지자체는 기술적 자문이나 행정 지원을 통해 초기 구상을 도와줍니다. - 추진위원회 구성 및 동의서 징구
토지 소유자 10% 이상 동의를 받아 추진위원회를 구성하고, 사업지정 요건을 충족하는 동의서를 확보합니다. - 정비계획 수립 및 인가
사업 대상지에 대한 정비계획(지구단위계획 포함)을 수립하여 지자체에 제출하고, 주민 공람과 심의를 거쳐 확정 고시합니다. - 조합 설립 또는 시행자 지정
조합 또는 시행 주체가 구성되며, 이후 시공사 선정, 설계 확정, 인허가 절차가 진행됩니다. 최근에는 민간 사업자와 공공기관 간의 공동시행 형태도 증가하는 추세입니다. - 착공 및 입주
보상 및 이주 절차 후 건축 착공이 이뤄지며, 향후 입주 및 준공 후 관리 단계로 이어집니다.
6. 공공지원 범위 및 정책 방향
가로주택정비사업은 도시 내 자율 정비를 촉진하기 위해 다양한 공공지원이 연계됩니다.
- 용적률 인센티브: 기준 용적률보다 20~30% 상향 조정 가능 (지자체별 차등 적용)
- 세제 혜택: 취득세 감면, 양도세 감면, 재산세 한시적 면제
- 융자·보증 지원: 주택도시보증공사(HUG) 및 지방공사를 통한 PF 보증 및 사업비 융자
- 공공기반시설 지원: 도로, 공원, 주차장 등 도시 기반시설을 공공이 우선 설치하거나 비용 분담
활용방안으로는:
- 청년·고령자 대상 임대주택 공급
- 주거복지연계형 마을관리 협동조합 설립
- 마을 커뮤니티센터와 복합 개발
- 소규모상가·공유공간과의 복합화 개발 등이 있으며, 이는 도시 재생과 사회적 경제 모델을 결합할 수 있는 기반이 됩니다.
7. 실제 사례 분석
1) 서울 동대문구 제기동 사례
- 노후 저층 단독주택 위주의 이면주거지를 대상으로 정비가 이뤄졌으며, 기반도로 확장 및 골목형 커뮤니티 공간 조성으로 도시 미관 개선 및 치안 확보에 기여했습니다.
- 사업 전 주민의 자발적 협의체 구성이 원활하게 이뤄진 덕분에 민원 최소화 및 공정한 보상 설계가 가능했습니다.
2) 부산 동구 수정동 사례
- 지자체 주도의 컨설팅 제공을 통해 사업 진행이 원활히 진행되었으며, 임대주택과 분양주택의 적절한 비율 조절로 원주민 이탈을 방지하였습니다.
- 해당 지역은 정비 후 소규모 창업공간과 주거시설이 복합된 구조로 재편되어 생활 기반형 도시재생의 모델로 평가받고 있습니다.
8. 의견 및 고찰
가로주택정비사업은 간소한 사업절차, 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수 미적용 등의 장점이 있습니다. 하지만 이런 장점에도 불구하고 사업추진역량부족, 주변호나경과의 부조화 사회적 선호도 등이 낮아 공실률이 높다는 단점이 있습니다. 이런 단점을 해결하기 위해서 공공 보증제도 HUG의 재정지원등이 수반되어야 합니다.