소규모주택정비사업의 자율주택정비사업 개요
1. 자율주택정비사업의 정의
자율주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 도입된 소규모주택 정비사업 유형 중 하나로, 주민 주체의 자발적 참여를 통해 정비사업이 추진될 수 있도록 법적·제도적으로 설계된 정비방식이다.
이 사업은 기존의 조합 설립이나 대규모 시행사 참여 없이도 추진이 가능하며, 2인 이상의 토지등소유자가 연접한 부지 내 노후주택을 철거하고 공동으로 신축주택을 건설하는 방식이다. 사업 시행 시에는 공공기관의 설계자문, 금융연계, 행정절차 간소화 등의 지원을 받을 수 있으며, 단계별 정비 유도에 효과적인 수단으로 기능함.
특히, 공공 중심의 일방적 사업방식에서 탈피하여, 주민이 주도권을 갖고 주변 환경과 조화를 이루는 소규모 정비를 실현할 수 있다는 점에서, 지역 내 기존 생활권 및 공동체 구조를 유지하는 데 기여하고 있다.
2. 근거 법령 및 제도적 기반
이 사업은 2017년 제정된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 그 근거를 두고 있으며, 이후 법령 개정을 통해 운영의 실효성과 유연성이 강화되어 왔다.
관련 법령에서는 자율주택정비사업을 다음과 같이 정의하며, 관련 절차, 지원 방식, 특례 적용 등에 대한 조항을 포함하고 있다. 또한 국토교통부 고시를 통해 사업 운영지침과 세부 기준이 제시되어 있으며, 자치단체 단위로는 조례 제정 등을 통해 지역 특성에 맞는 맞춤형 지원이 가능하다.
주요 조항
- 제2조(정의): 자율주택정비사업은 두 사람 이상의 토지등소유자가 기존 주택 등을 스스로 철거하고 신축하는 소규모정비사업으로 정의됨.
- 제13조~14조: 자율주택정비사업의 요건, 절차, 인허가 간소화, 도시계획적 특례 등에 대한 내용 포함.
- 제19조: 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 시행자 또는 협력기관으로 참여할 수 있는 근거 마련.
또한, 국토교통부 고시를 통해 자율주택정비사업의 세부 운영지침, 지원 기준, 공공지원 절차가 별도로 마련되어 있다. 특히 지방자치단체장의 재량에 따라 사업 인센티브와 관련 조례 제정이 가능하여 지역별로 특화된 추진이 이루어지고 있다.
3. 사업 선정 기준 및 요건
자율주택정비사업이 성립되기 위해서는 아래와 같은 요건을 충족해야 하며, 이는 정비 효과성과 사업성, 지역계획과의 부합성 등을 고려한 결과다.
(1) 대상지 요건
- 토지등소유자 2인 이상이 연접한 대지에서 시행 가능
- 노후·불량 주택이 존재하는 지역 또는 빈집이 일정 비율 이상 분포한 지역
- 도시계획 상 주거지역 또는 상업지역에 포함된 지역이어야 함
- 건축이 가능한 필지로 구성되어야 하며, 도로 접면이 확보된 경우 우선 선정
(2) 면적 요건
- 500㎡ 이하의 소규모 부지
- 단, 가로주택정비사업 등과 연계하여 일정 규모 이상으로 확대 적용도 가능
(3) 주체 요건
- 사업시행자는 해당 토지의 소유자로 한정되며, 조합설립 없이 개별 또는 공동명의로 사업 진행 가능
- 개인 외에도 사회적 경제주체, 협동조합 등도 참여 가능
(4) 구조적 요건
- 기존 건축물은 노후도 판정을 통해 철거 타당성이 입증되어야 함
- 신축 건축물은 「건축법」 및 「주택법」 등 관련 법령에 적합하여야 하며, 주택 수요 및 지역환경을 고려한 배치계획이 필요
4. 지원 규모 및 공공지원 내용
자율주택정비사업은 지자체 및 국토교통부, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 지원 아래 다양한 형태의 행정적·재정적 지원을 받을 수 있다.
(1) 설계비 지원
- 기본 및 실시설계비의 80% 이내 지원
- 최대 2,000만 원 한도 (지자체 및 사업 유형별 차등 적용)
- 공공건축가 또는 컨설팅업체 매칭 가능
(2) 사업비 금융지원
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 LH 협약 금융기관을 통해 저리 융자
- 시공비, 설계비 등 포함
- 대출금리 연 1.5~2.0% 수준, 최대 10년 상환
- 보증보험 연계로 자금 안정성 확보
(3) 행정절차 간소화
- 건축심의 생략 또는 간소화 심의
- 지구단위계획 변경 협의 간소화, 일괄 협의 창구 운영
- 사업 승인 후 건축허가 동시 접수 가능
(4) 기타 인센티브
- 기반시설 정비 연계(상하수도, 보도, 공공공간 등)
- LH의 공동시행자 참여 가능 → 사업 안정성 제고
5. 사업 진행 절차
자율주택정비사업은 일반적인 도시정비사업과 비교하여 간소화된 절차를 따르며, 공공기관의 협업체계를 통해 설계 검토 및 인허가 부담이 실질적으로 완화됨.
1단계: 사업의지 형성 및 토지등소유자 간 협의
- 연접 필지 소유자 간 자율적 협의체 구성
- 사업취지 공유 및 사업방식 결정
2단계: 자율주택정비사업 참여 신청
- 관할 지자체에 참여 신청서 제출
- 필요시 LH, 도시재생지원센터 등과 컨설팅 진행
3단계: 사업계획서 수립 및 승인을 위한 협의
- 기본설계, 사업성 분석, 건축계획 수립
- 해당 자치단체 또는 LH 등 공공기관의 검토 절차 포함
4단계: 건축 인허가 및 사업착수
- 건축심의 생략 또는 간소화
- 건축허가 후 착공 및 공공 지원 연계
5단계: 준공 및 입주
- 준공 후 입주 및 소유권 이전
- 필요시 공공임대 또는 장기전세 공급 연계 가능
이러한 일련의 절차는 약 1.5년~2년 이내에 완료될 수 있으며, 정비사업의 불확실성과 장기화 리스크를 상당 부분 해소하는 구조로 설계되어 있다.
6. 우수 모범사례
사례 ① 서울시 성북구 정릉동 자율주택정비사업
- 대상지 면적: 약 410㎡
- 참여세대: 4필지, 총 5세대
- 사업내용: 노후 단독주택을 철거 후 다세대주택으로 신축
- 특징: 주민 자치회가 중심이 되어 사업 추진, 공공건축가의 설계 지원, 시범사업으로 선정되어 사업비 일부 지원
사례 ② 대전 중구 선화동 자율주택정비사업
- 대상지: 도시재생 활성화구역 내 저층 노후주택 밀집지
- 특이사항: LH가 공공시행자로 참여하여 안정적 자금 운용 및 공사 품질 제고
- 성과: 기존 거주민의 80% 이상 재정착, 지역 공동체 회복 효과 발생
이 외에도 부산, 광주, 수원 등 다수의 지방도시에서 자율주택정비사업이 활발히 추진되고 있으며, 각 지자체는 자율주택정비사업을 도시재생 뉴딜사업과 연계하여 추진 효과를 극대화하고 있다.