소규모주택정비사업의 정의와 사업유형
소규모주택정비사업이란?
소규모주택정비사업은 재개발이나 재건축이 어려운 노후 주거지역의 주거환경을 개선하기 위하여 도입된 소규모 도시정비제도를 말합니다.
이는 공공지원과 간소화된 절차를 통하여 작은 필지의 건축물이나 저층 주거지를 정비하는 사업으로, 주민의 자율 정비를 돕고 활성화하는 것을 목표로 합니다.
대규모 정비사업에 비해 적은 비용과 짧은 기간 안에 사업을 추진할 수 있어 실현 가능성이 높고, 주거 취약지역의 주거환경 개선과 도시 미관 향상에 기여하는 수단으로 자리 잡고 있습니다.
1. 도입 배경
우리나라의 도시 주거환경은 산업화 이후 급속한 도시화로 인해 빠르게 발전해 왔지만, 그 이면에는 저층 노후주택 밀집지역이라는 문제가 오랫동안 누적되어 왔습니다.
대규모 재개발이나 재건축은 사업 기간이 길고, 비용이 많이 들며, 대지 소유자 간 갈등이나 상권 손실 등의 문제로 추진이 쉽지 않았습니다.
이에 따라 정부는 주거환경이 열악하지만 대규모 정비가 어려운 지역을 위해 보다 효율적이고 신속한 정비 수단을 마련할 필요가 있었습니다.
이러한 흐름 속에서 **「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(2018년 제정)**이 도입되었고, 소규모주택정비사업이 법제화되면서 현실적인 정비 방안으로 자리 잡게 되었습니다.
2. 법적 근거
소규모주택정비사업의 법적 근거는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 '빈집특례법')입니다.
이 법은 2018년 2월 9일 제정되었으며, 같은 해 8월 10일부터 시행되었습니다.
해당 법률은 다음과 같은 사항을 규정하고 있습니다:
- 빈집 정비 및 관리 기준
- 소규모주택정비사업의 절차 및 지원
- 지방자치단체와 공공기관의 역할
- 사업구역 지정 및 인센티브 부여
- 주민의 자율적 참여를 촉진하기 위한 제도
빈집특례법은 기존의 「도시 및 주거환경정비법」 보다 간소화된 절차를 가지고 있으며, 작은 규모에서도 정비사업이 가능하도록 설계된 법률입니다. 이로써 주거지 소규모 정비의 효율성이 크게 향상되었습니다.
3. 소규모주택정비사업의 주요 유형
소규모주택정비사업은 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
1) 자율주택정비사업
주민이 직접 사업시행자가 되어 단독 또는 다가구주택을 정비하는 방식입니다.
5필지 이하로 구성되어야 하며, 공동주택 또는 단독주택으로 건축할 수 있습니다.
- 대상: 노후불량 건축물이 2/3 이상인 지역
- 특징:
- 토지 등 소유자가 직접 시행
- 공공에서 설계, 행정, 금융 등 지원
- 임대주택 의무 없음
- 장점: 신속한 진행, 주민 부담 감소
2) 가로주택정비사업
종전의 가로구역을 유지하면서 블록 단위로 저층 주거지를 정비하는 사업입니다.
종종 기존 골목길을 그대로 유지하면서 건축 밀도를 높이는 방식으로 추진됩니다.
- 대상: 노후불량 건축물이 2/3 이상인 가로구역
- 특징:
- 사업 면적은 1만㎡ 미만
- 공동주택 건설 가능
- 일정 비율의 임대주택 제공 시 인센티브 부여
- 장점: 원활한 기반시설 연계, 이주 부담 완화
3) 소규모 재건축
기존 건축물의 철거 후 같은 위치에 신축하는 재건축사업으로, 일정 요건을 충족한 소규모 단지에 적용됩니다.
- 대상: 준공 후 15년 이상 된 200세대 미만의 소규모 공동주택
- 특징:
- 토지 등 소유자 동의 필요
- 일반분양 가능
- 재건축초과이익환수제 일부 적용 제외
장점: 소형 단지에서도 재건축 가능
4. 제도적 장점 및 기대 효과
소규모주택정비사업은 다음과 같은 장점을 가지고 있습니다.
- 절차 간소화: 주민 합의가 비교적 쉬워 사업 추진이 빠름
- 공공지원 강화: 설계, 사업계획, 금융 등 각종 행정 지원
- 정주성 강화: 원주민 재정착률이 높고 지역 공동체 유지 용이
- 도시균형 발전: 대규모 정비에서 소외된 지역의 균형 있는 개선 가능
또한, 국토교통부와 각 지자체는 소규모 정비사업 활성화를 위해 패키지형 공공지원사업을 운영하며, LH·SH공사 등 공공기관이 시행자나 지원기관으로 참여하기도 합니다.
5. 의견
인구의 감소로 대규모 재개발 재건축이 어려워지고 있는 시점에 주거환경개선을 위한 소규모주택정비 사업의 중요성이 대두되고 있다. 특히 재개발 재건축이 어려운 구릉성 산지나 사업성이 안 나오는 저층주거지의 경우 이 사업을 통해서 주거환경개선이 가능하다.
하지만 소규모주택정비사업이 결국 주민의 동의와 참여하고자 하는 토지주가 있어야 한다. 이런 주민의 참여를 확대하기 위한 유인책 및 지원이 필요하며 이를 제도적으로 지원해줘야 한다는 것이 필자의 생각이다.